天津365淘房原创 2021-05-24
文章摘要：信号已经相当强烈，不用等明年，现在楼市就按捺不住了。
01
按惯例，每年年底，各楼盘都要使出“洪荒之力”上演优惠促销的“赤膊大战”。
今年也不例外，但最近一周有了微妙的变化：
有些楼盘，不着急了，优惠在一点一点收回。
• 万科滨海项目因为完成任务指标，从12月23日开始收回优惠，包括滨海大都会、观澜、金域国际；
• 东郡的首付分期已经取消了；
• 中交海河公馆年初开盘还有10个点的优惠，10月份以后，折扣越来越少，也确实一直卖的好，现在优惠都收回了；
• 未来城优惠收回，高层价格已经从1.75万/平米调至2万/平米……
还有很多盘，你会发现它给的优惠都是很基础的点位，并没有更“劲爆”。
有意思。
本来年底应该是“钜惠霸屏”的，但今年“成色一般”，甚至还不及9、10月份来的“重磅”，更赶不上6月份的年中冲刺。
为什么呢？
从表面上看，有的冲不动了，反正也完不成任务，就这样了；有的已经完成任务了，也不着急了；或者赶不及在年底签约回款，也不费劲了。
但如果从整体行情趋势角度来看，还有更深层的原因。
02
● 原因之一，市场真的到底了。
不夸张的说，很多盘经过半年玩命透支、挥泪大甩卖，再优惠就该破产了。
像团泊西的荣盛锦绣学府，地价1万，前一阵卖1万1；万科翡翠大道地价2万2，高层卖2万4；团泊东一些盘，均价已经降到6千+……
除了贴地飞行的，就是压缩的只剩成本了，几乎没有再降价的空间了。
即便再减成本，也还是有成本的，钢筋水泥总得买吧，各种税费总得交吧。
现在做一个项目平均利润在7%左右，有的3%、4%也做，几乎找不到10%的。
所以，如果现在再玩命打折，有的开发商真的会“局部破产”。
● 原因之二，政策放松出现了。
12月18日，广州花都又放松限购了，符合条件的本科，不限户籍，无需社保就能买房。
从10月开始，“楼市松绑”消息在各个城市之间此起彼伏，大家都在试探。
深圳、成都、广州、佛山、青岛……暗中放松，一城接一城。
当然，也总有一些城市“不承认”，比如南京、海南、北三县。
这一轮，不少一二线城市都开始冒头，这是风向标。
不管是“优化限购政策”，或者是“人才引进”，还是“发展产业”，背后都是楼市在松绑。
高层开会也定调了，房住不炒是一定的，关键是“全面落实因城施策”，明年各地方政府将有更多的“自主权”。
市场情绪瞬间被逆转。
怪不得有开发商直言“今年就这意思了，我就等明年小阳春了。”
信号已经相当强烈，不用等明年，现在楼市就按捺不住了。
11月天津新房成交量已经出现翘尾的苗头，签约会滞后，12月的成交量还会更高，这代表楼市已经准备复苏。
数据来源：中指研究院
这两层原因导致今年年底新房优惠没出现“惊雷”，因为开发商知道，明年春天会比较暖和，没必要现在继续割肉。
03
从岁末看明年。
基于政策以及今年的行情，预测一下明年的三个概率：
① 回暖是大概率事件；
② 持平是中概率事件，不太可能大打折，但小打折会有；
③ 下跌是小概率事件。
为什么说下跌是小概率事件？
● 原因之一：开发商的成本不具备下跌的基础了。
开发商可以利润低，但要让它跌到成本里太多，是不可能的。
今年才是真正的“市场底”。
● 原因之二：政府不允许。
中央经济工作会议已经强调了，明年一切都要“稳”字当头，无论是楼市还是经济，必须保证基本面。
而且2020年是全面建成小康社会决胜之年，政治可以不懂，但觉悟意识得有。
毕竟所有数据和政策都指向2020年是一个触底反弹的年份。
● 原因之三：买房需求压抑太久。
从2017年调控开始，天津挤压了太多的购房需求。
尤其在今年，确实房价又下了一个台阶，购房者买涨杀跌的心理特别明显。
举个不实名的例子，河北区某项目，开始推出了9折优惠，一时间成交量很大；后来变成85折，也还可以；但之后就开始8折、75折，这个时候反而卖不好了，买房人觉得可能会继续降。
这是个例，但也能代表市场，所以今年买房人的观望情绪异常浓。
事实上，成交量不高，不是没人看房，而是看得多，买的少，成交周期在拉长。
需求不会消失，只会延迟，刚需是需求，改善也是需求。
今年年初开始看房的，年末基本就下手了；那年中开始看房的，明年年初会不会下手？
现在二手房带看量就是个很好的例子。
数据来源：贝壳找房
10月的带看成交比普遍很高，大概带看30-40次才有一套成交；
但从11月开始。尤其到了12月，这个比值在降低，现在带看20-30次就能有成交。
这说明买房人观望情绪在消散，做决定的周期变短了。
除了政策放松的预期以外，很多人都认为价格已经触底了。
从几个售楼处的反馈来看，现在买房人急躁情绪开始滋生。
经常有买房人会问：能不能再多给几个点的优惠，要是给我就买了！
这就是买卖双方之间的博弈。
如果把时间拉回2个月以前，可能开发商真的会妥协；但现在，开发商已经“博”不动了，基本都不会再降价。
特别是最近卖的好的项目，证明购房需求开始释放。
比如中交海河公馆，连续4个月都是单价4.5万/平米以上的销冠，今年的销售任务已经提前完成，双12活动之后，优惠就都停止了。
从项目角度来说，也确实没有必要再给折扣了。
或许，开发商最难的时候已经过去了，现在对购房者来说反而是个难关。
所以，现在这个时间点，可能就是买卖双方最后一次博弈。
毕竟到了明年小阳春，买房人几乎不存在“博”的机会。
04
虽然我们说明年楼市回暖是大概率事件，但楼市依旧是分化的“二八定律”，只有20%的房子有涨价机会。
那这20%的楼盘，除了供应极少的板块以外，大部分都将出自市区。
事实上，每一轮楼市由跌转涨，都是从市中心开始。
回顾上一轮周期的起点，2016年对比2015年涨幅最高的区域，基本都来自市区。
以南开区为首，涨幅高达51%，河北区、河东区、河西区、和平区涨幅都达到33%以上，与环城和远郊区域形成鲜明对比。
明年也不会例外，春江水暖鸭先知，不仅会从核心位置开始启动，而且会从好地段、稀缺度高的产品开始。
我们仍以南开区中交海河公馆为例，这是典型稀缺度较高的项目。
老城厢是天津的富人区，而它就是老城厢的最后一块地，未来老城厢不会再有新房供应。
另外，中交海河公馆是中营小学的学区房，而且不限制上学名额。
重点学区新房本来就稀缺，何况项目还是老城厢的重点学区新房。
除了能享受到周边繁华的商业，比如仁恒购物广场、新世界百货、大悦城、天佑城等，中交海河公馆还将引入万达广场，这种高端商业的密集度，放在全市看都是最强的。
这样的项目，势必是反弹的“排头兵”。这就跟股市一样，反弹肯定是从绩优股开始，楼市也同理。
尤其是今年地王入市，房价天花板已经挑破，现在最高价已达6万+，价格体系拔高后留下的空缺，一定会被填补。
高价不可能降下来，只是市区相对的低价向上拔，这就给稀缺产品留出了涨价空间。
05
楼市经过一年的跌宕，大家也感受到了，天津的政策，更多的会只做不说。
很有可能是低调的放开，谁也不知道是哪天。
可是一旦出现，市场变化会很快。
如今已至年底，我们需要站在当下看明年。
楼市中的任何变化都可能是明年行情的“预告”，缕清逻辑，才能把握住节奏。
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