大胡子说房原创 2021-05-24
文章摘要：随着政策严控，市场转冷，部分城市去化难度增加，房价挺不住，降价换销量的时候，微妙的一幕出现了。
早在去年，涨幅横扫全国的房地产市场，普遍陷入了高点后的疲软，年后更是行情一路走冷，相比较大城市的坚挺，二三四线城市或多或少都有松动和回调。
市场火爆、房价上涨的时期，各地为了稳定房价，“限价令”、“限购令”等政策随之而出。随着政策严控，市场转冷，部分城市去化难度增加，房价挺不住，降价换销量的时候，微妙的一幕出现了。
大约在二月，安徽芜湖一楼盘降价超过备案价5%，被相关部门勒令停止并纠正降价行为，同期的宿州，砀山县某楼盘降价后，当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会，停办相关楼盘预售许可证，同时对四家合作银行予以处罚。
之后还有江苏苏北的邳州，要求各房企严格按照备案价销售，对于大幅降价的房企将会有相关部门约谈。
就在6月10日，湖北恩施再爆出多楼盘降价被禁止事件。
1 文件概览
先看文件：
按照“红头文件”的显示，该份文件来源于恩施市房地产协会，文中强调，针对社会反映比较强烈的房价断崖式下降问题，协会对部分楼盘进行调查核实，针对问题提出通报和预警。
该文件迅速被地方媒体转发，被网友和媒体解读为恩施地方政府禁止房地产降价，一石激起千层浪，舆论的反应远比想象中大，随后多路媒体对恩施市房产协会采访求证，对方辩称：
自身只是房地产协会，非政府部门，文件其实只是一个行业的预警，主要针对极个别行业内的乱象。没考虑到对外发布后会引发一些误解，措辞上面不是很严谨，但初衷是维护行业健康稳定发展。
从表面上看，房地产协会的的确确只是行业自律协会，诸多行业都会有类似的协会和商会，但恩施市房地产协会此次的发文并不是描述的那么简单。
发文中的解决方案里提到了三个点：
一是暗访调查后将调查结果上报主管部门和人民政府；
二是对于不服从的企业，请业务主管部门采取相关措施予以遏制；
三是还要把备案价的下限进行制度性约束。
最关键是，还抄送给市政府、市房管局和市规划局。
从这几点中，其实已经一目了然，恩施的房产禁降显然来源于地方主管部门，房地产协会只不过是一个更合理的发声单位罢了。
2 为什么
湖北恩施，名不见经传的三四线小城市。这样的说法恐怕湖北人也不会反驳，所以我们也无需纠结恩施到底哪里降了，到底降了多少。
我们抛开城市看事件，为什么这样的城市出现了这样的降价？
从表面上来看，文件里提到的供应量增加，去化速度下降，房企压力大的的确确是最基本的原因。同理，站在客户的角度来说，购买力不足等等也站得住脚。
但实际呢？
一个城市出现降价到需要维稳的阶段，背后的原因一定是畸形的市场导致，所谓市场畸形，大多数情况都存在房价涨幅速度和时机与城市严重不匹配。
打开中国房价行情网，我们看恩施近几年的房价变化：
从2014年的3K到2018年的5K，这个小城市已经完成了接近匹配二线城市的涨幅。在房价行情最好的2017-2018年中之后，恩施不仅稳住了房价，还一路增长，蹭蹭的把均价抬到了6500元每平方。
市场的炒作是一方面，购房者追涨的疯狂也是一方面，但最大的推手便是三四线城市的棚改，棚改的收紧，意味着特殊购买群体的骤减，按照公开数据，恩施2019年的棚改相对2018年，减少了70%。
如果你有看过数据，你会发现恩施全州年仅870亿的GDP，而州政府驻地恩施市的GDP不过200亿，要知道连河南省尚未脱贫摘帽的国家级贫困县也有近200亿的GDP。
所以这样经济实力差又少了棚改支撑的小城市，居民购买力可想而知，房价的支撑更是可想而知。
滞销和降价自然是意料之中情理之中的事。
3 暴雷的起点
物极必反，盛极必衰。
2019年以来，从阴历年的分城调控、大片波动，到三四月份短暂的小阳春，进入五六月稳似乎已经成为今年绝大多数人的认知和判断。
但很抱歉，稳仅限于二线以上城市。比如，深圳今天的宝中新盘，半天基本卖完。又比如上月郑州南三环一楼盘，开盘清盘。以及当下，大胡子说房团队正在考察的武汉，5000元的额外装修双合同楼盘，仍然卖的很正常。西安，甚至在最近一两个月内，多个楼盘需要摇号开盘。
而三四线，稳字只是写在了最表面。
最浅显的地方写着大大的稳，写着大大的维稳，而私底下暗流涌动。
就比如——恩施。
恩施的降价，只是三四线城改棚改后遗症的一个缩影。往可怕了想，恩施可能是这两年因棚改和盲目追涨，导致逆势上涨的城市中，暴雷的一个起点城市。
未来，可以预见，还会有下一个恩施出现降价，区别在于，我们能不能在新闻看到它。
4 关于三四线
许多人一直在问一个问题，我们也一直在强调和解释这个问题。那就是三四线到底要不要买？
譬如恩施，这样的城市要不要碰，要怎么碰。
出了这样的事，后续会出现什么样的结果？
简单的说，恩施这样的调控可以控制房价。毕竟地方政府要靠土地财政，上头让你不能降，你就是不能降。
但市场决定了他的不可持续性，控的了新房，控不了百姓的二手房。
所以，这样的城市，看一看二手房是死是活，差价多少，便一目了然。
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