叶檀财经原创 2021-05-24
文章摘要：
看到这句话，有人就会记起我在2018年、2019年年底的判断，房住不炒，房地产黄金时代已过。确实，黄金时代已过，白银时代还在，白银时代也有周期。2019年1月，经历了断崖式下跌，最严厉时期已过，2020年，政策将略有放松，市场有所缓和。
1 房地产极冷阶段已过
下面这张景气图，告诉我们悬崖在什么地方。
（最新修正值，数据来源为各国家或地区官方统计机构）
2018年12月，国房景气指数在101.85的高位，到2019年2月，一口气不停跌到100.57，最高的时候是2019年8月，是101.98。
从股票市场的房地产行业指数看，房地产已经过了冬至走出严冬了。跟历史高位是没法比，但区间震荡，走势小幅向上。
接下来，我们看几个指标，对2020年的房地产市场来作个判断。
2 政策 有一点点松绑
先看政策。不管什么时候，判断中国经济，政策是第一要义。
2019年，从年中到年尾，地方政府的政策发生了微妙的变化。千城千策，维持区间震荡，以稳定为主。
12月经济工作会议表态相对明确：
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
根据克尔瑞报告，2019年，中央定调发生了三阶段变化：
3月份两会表态“防止房市大起大落”；
7月底政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；
12月份新华社重申“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”。
地方调控通常对严厉执行不会太热情，在压力之下，地方调控经历了三个阶段的变化：
1-4月份，多城调降人才落户门槛，呼和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策；
5-7月份，地方调控关注房价红线，苏州、西安等市相继升级调控；
8月份以来，人才新政发力，“四限”调控局部放松。
但到年底，下行压力加大，有些地方财政难以为继，赤字超标准线，就会有一些呼声，弹簧会松一松。
现在，没有继续加紧的理由。
棚改旧改，创造出巨量消费者。
本次中央经济工作会议还提到，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。
棚改创造出巨量的购房者，三四线城市房价上涨，托了棚改的福。
根据国金证券数据，从2015到2018年，棚改总规模超过1800万套，货币化补贴一度上升至60%左右。短短3年，央妈通过PSL印钞3万亿，正是这波定向放水，三四线楼市一路高歌，典型的受益城市有菏泽、温州等。
旧改跟棚改不一样，没有拆迁，没有货币补偿，但体量大、投资量也大。创造出房地产改善链条上的需求者，提升了旧改区的房价、租金。
住建等相关部门测算过，全国老旧小区近 16 万个，涉及居民超过4200万户。江海证券的研报说，从1998年正式房改以来，距今已有30多年时间，全国老化严重的小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约为40亿平方米。
几万亿的投资如同毛毛雨，棚改有财政和信贷资金背书，PSL贷款，棚改专项贷款横空出世，旧改这么大的规模，估计全面推开也得有专项资金。
现在，30年前、20前的房子已经没眼看了。
老城区的老破小，水电网都没下地，有的没有独立水表、电表，没电梯，老人走楼梯走到6楼，物业、绿化管理一塌糊涂，形成恶性循环，居民拖欠物业费，越拖欠环境越差，租金越低，搞得市中心如同贫民窟。
能想像吗？北京市中心有黄鼠狼，上海市中心老破石库门，邻居们一早上聊天，必备的道具是尿壶。
旧貌换新颜的小区房价节节窜升。根据新浪微博网友消息，南京某小区旧改前房价不到3万，翻新后立马涨到4万多。
旧改最受益的是住在主城区老破小房子里的居民，旧改之后，房价租金上升，居民坐享红利。家电、窗帘换上新的，对相关产业有利。
短期内，有利于房价稳定。
3 房地产融资 从紧得头皮发麻到稳定
房地产融资利率从松到紧到稳。
因为政策的关系，货币放松没开发商什么事，开发商该干嘛干嘛。年关快到，美元融资、发永续债、发票据，筹钱筹得焦头烂额。2019年11月，房企合计发布美元融资计划总金额超过50亿美元，刷新历史纪录。
房地产还是有点碰不得，前两天碰到一个建行分行的行长，一直强调，银行没有给开发商多贷款，每年都有定数，年初估计就几千万。这还不够开发商塞牙缝的！
开发贷款已经紧无可紧，再紧，就会影响大到不能倒的大型房企，火烧连营是最可怕的。
任何一次金融危机，都是火烧连营的结果。
12月，原央行统调司司长盛松成先生说：
1-11月，房地产开发投资同比增长10.2%，为今年以来最低值，房地产开发投资增速下行已持续了半年多。截至9月末，房地产贷款同比增速已连续14个月回落，较上年末回落4.4个百分点。
9月末人民币房地产贷款余额占全部人民币贷款的28.9%；今年前三季度新增房地产贷款占同期人民币贷款增量的33.7%，较去年低6.2个百分点。无论是从存量还是增量看，目前我国房地产融资占比已基本恢复到正常年份的水平。此外，房地产企业表外融资也大幅萎缩。
截至今年三季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较二季度减少1480.67亿元，环比下降5.05%。这是自2015年四季度以来首次出现新增规模环比负增长。
耐心看完这些数据，就说，房地产贷款再紧，还能紧到哪里去？
我必须强调，我说反弹的根本原因，不是一夜之间房价大涨，而是跟19年初比，不会更差了。
地方财政紧到头痛。12月17日，财政部发布2019年11月财政收支情况，今年1到11月累计，全国一般公共预算收入178967亿元，同比增长3.8%，与1-10月持平，勉强可以。
但地方没有这么幸运，今年1到11月，地方一般公共预算本级收入92851亿元，同比增长3%，比前10个月减少0.3个百分点。
同期，地方政府性基金预算本级收入64365亿元，同比增长10%，这主要是卖地的功能，轨迹与地方土地出让收入如出一辙：
1到11月，地方土地出让收入同比增长8.1%。按照2018年1-11月地方土地出让收入53362亿元计，2019年1-11月，地方土地出让收入为57737.7亿元。
《时代周报》报道，今年以来地方土地出让收入是下降、小幅增长。1到3月是一个节点，前两个月，地方土地出让收入为8048.6亿元，同比减少5.3%。一季度跌到年内低谷，同比减少9.5%。
此后稳步增长，1到7月摆脱同比负增长，同比增长3.1%，目前，达到年内最高同比增速8.1%。
从地方财政来看，在2019年的基础上略有上升才是现实的。
从政策、杠杆、地方财政加上租金，我们对于2020年的房地产市场判断明确：
全年稳定，略有上升。
年中有结构性机会。
两极分化，无论是房企还是城市，好的更好，糟的更糟。
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